ALQUILER DE INMUEBLES: ¿Me devuelven la fianza?
El precio de las viviendas en la actualidad, la inestabilidad laboral y la globalización han supuesto un gran auge en los últimos tiempos de la recurrencia a los contratos de alquiler como método de disponer de una vivienda. Parece que atrás ha quedado aquella mentalidad conservadora de adquirir un inmueble para toda la vida e hipotecarse para siempre en una misma ubicación. Los constantes cambios tanto emocionales como laborales han supuesto que ésta sea una manera eficaz de poder gozar de una cierta libertad a la hora de ir reprogramando una vida en constante evolución. Desde estudiantes que se trasladan a la ciudad para proseguir sus estudios hasta familias que por motivos laborales emigran de su anterior destino, todos ellos encuentra en el alquiler una solución a uno de los mayores problemas existentes: la vivienda habitual.
Por ello el negocio de los alquileres es quien se adueña del mercado poniendo a disposición de los usuarios una variedad de pisos y precios para todas las necesidades.
Nos encontremos en la situación que nos encontremos debemos partir siempre de que la ley es la que regula este mercado. El Real Decreto 7/2019 de medidas urgentes en materia de alquiler junto con la Ley de Arrendamientos urbanos son los dos ejes sobre los que gira este negocio. En ambas leyes se recogen una serie de requisitos que son obligatorios a la hora de proceder a un alquiler.
En este artículo nos centraremos especialmente en los alquileres de vivienda habitual. Estos, que pueden tener la duración que las partes consideren, se suelen redactar por periodos de un año prorrogables hasta cinco o siete si el arrendador es persona jurídica. A partir de ahí aparece la figura de la renovación tácita que no es otra cosa que en el caso que cerca de la finalización del contrato ninguna de las partes decida rescindirlo, este se prorrogará de manera automática. Puede ser éste un hecho conflictivo pues a veces una de las partes desea extinguir el contrato o antes de tiempo o se le olvida seguir las normas pre redactadas. El nuevo Real Decreto implementa una serie de protección extra principalmente para el arrendatario a fin que no pueda sufrir abusos por parte del arrendador.
Dentro de las múltiples variables que pueden aglomerarse dentro de un contrato de alquiler una de las más famosas y conflictivas es la fianza.
La fianza, recogida y regulada en el artículo 26 de la LAU, es una garantía que sirve para resarcirse en casos en que se produzcan incumplimientos por parte del inquilino. Por tanto es un dinero, equivalente a un mes de renta, que se entregará al arrendador como garantía de pago en caso que el arrendatario no cumpla con parte de lo establecido. En el caso que sí cumpla, es un dinero que deberá ser devuelto. A demás se puede añadir a este contrato un depósito que no podrá ser en ningún caso superior a dos meses de alquiler.
Con este telón de fondo los problemas surgen cuando ambas partes entran en el debate de si se han o no incumplido ciertas obligaciones. Para ello tenemos que ver qué estipula el ordenamiento en materia de fianza, que ya avanzamos que es poco.
Aun así parece claro que la fianza NO se puede ser usada por parte del arrendador en dos supuestos.
– En primer lugar para realizar obras de conservación del inmueble.
– Para la reparación de pequeños daños por el uso normal de la vivienda. Aquí nos encontramos ante algo ciertamente abstracto pues, ¿qué se entiende por daños del uso normal? En estos casos será un juez quien, en el caso de profundo desentendimiento entre arrendador y arrendatario, decida.
Por otro lado hay que añadir que en el resto de supuestos en que los inquilinos de forma culposa hayan producido ciertos daños, si se les será deducible la fianza en cuestión siempre que se justifiquen bien los gastos de reparación que ha tenido que hacer frente el arrendador.
Desde VM ADVOCATS recomendamos que en el supuesto que estén pensando alquilar una vivienda partan de dos premisas. La primera de ellas es que se informen con cautela y antelación de las posibilidades de contratos y cláusulas que existen y en segundo lugar que fotografíen y documenten todo el primer día para demostrar cómo se encontraba el piso en el momento que lo alquilaron.
